Dak laten coaten bij een VvE: hoe regelt u dat?

Direct antwoord

Bij een appartementencomplex is het dak vrijwel altijd gemeenschappelijk eigendom. U kunt het als individuele eigenaar dus niet zelf laten coaten: de VvE beslist erover in de vergadering. Praktisch betekent dat: offerte opvragen, agenderen voor de ledenvergadering, laten stemmen en bekostigen uit het onderhoudsfonds (MJOP). Wij leveren daarvoor een offerte die u direct als vergaderstuk kunt gebruiken.

Wie beslist over het dak bij een VvE?

Het dak van een appartementencomplex behoort in de regel tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dat is vastgelegd in de splitsingsakte en het splitsingsreglement van uw complex. Gevolg: onderhoud aan het dak is een zaak van de VvE als geheel, niet van de bewoner op de bovenste verdieping — ook al heeft die er in de praktijk het meeste last van.

Besluiten over gemeenschappelijk onderhoud worden genomen in de algemene ledenvergadering. Welke meerderheid daarvoor nodig is en of er een quorum geldt, staat in uw eigen splitsingsreglement; dat verschilt per complex. Voor regulier onderhoud volstaat doorgaans een gewone meerderheid, maar reken uzelf niet rijk: kijk het na of vraag het aan uw bestuur of beheerder.

Belangrijk om te weten: het is verstandig om dit netjes via de vergadering te laten lopen, ook als iedereen het eigenlijk eens is. Een besluit dat buiten de vergadering om is genomen, kan later worden aangevochten — en dan staat u met een gecoat dak en een conflict.

Is coaten interessant voor een VvE?

Financieel vaak wel, en om een reden die bij VvE’s zwaarder weegt dan bij particulieren: het verschil in kasstroom. Een dakvervanging is een grote, ineens te dekken uitgave die het onderhoudsfonds in één klap leegtrekt of tot een extra bijdrage per appartement leidt. Een coating is een fractie daarvan en verlengt de levensduur van de bestaande dakbedekking met 10 tot 15 jaar. Daarmee koopt de VvE tijd om het fonds verder op te bouwen voor de uiteindelijke vervanging.

Bij platte daken op appartementencomplexen speelt daarnaast mee dat er vaak installaties op staan: schotels, ventilatie-units, soms zonnepanelen. Coaten kan doorgaans zonder dat alles gedemonteerd hoeft te worden, waar een volledige vervanging dat wel vraagt. Dat scheelt overlast voor bewoners en kosten. Zie ook hoe wij omgaan met dak coaten met zonnepanelen.

Coaten is alleen zinvol als de dakbedekking nog gezond is. Is het dak al toe aan vervanging, dan is coaten uitstel dat geld kost. Wij zeggen dat eerlijk bij de opmeting — de afweging tussen beide leest u in dak laten coaten of vervangen.

Zo pakt u het praktisch aan

Een route die in de praktijk goed werkt:

1. Peil eerst informeel. Bespreek het idee met het bestuur of de beheerder voordat u het agendeert. Dat voorkomt dat een goed voorstel sneuvelt omdat het onverwacht komt.
2. Vraag een offerte op met inspectie. Wij komen langs, meten op en beoordelen of de bestaande dakbedekking geschikt is. U ontvangt een vaste prijs per m², inclusief reiniging, voorbehandeling en btw.
3. Check het MJOP. Staat dakvervanging al ingepland voor over een aantal jaren? Dan is de vergelijking coaten-versus-vervangen meteen concreet te maken in euro’s en jaren.
4. Agendeer het voor de ledenvergadering en stuur de offerte mee als bijlage, samen met een korte toelichting: wat het kost, wat het oplevert in jaren, en wat het alternatief kost.
5. Laat het besluit vastleggen in de notulen, inclusief de dekking uit het onderhoudsfonds.

Zit er een professionele beheerder op het complex, dan loopt de aanvraag meestal via hem. Wij leveren de offerte in een vorm die direct als vergaderstuk bruikbaar is, zodat het bestuur er niets aan hoeft te vertalen.

Wat als het gaat om een gedeeld dak zonder VvE?

Bij twee-onder-een-kapwoningen of een rijtje met één doorlopend dakvlak is er geen VvE, maar wel een gedeeld belang. Praktisch advies: stem het af met de buren voordat u begint, zeker als het dakvlak visueel doorloopt. Een half gecoat dak in een andere kleur dan de buurhelft valt op. Vaak is gezamenlijk laten uitvoeren bovendien voordeliger, omdat de aanrijkosten en de opbouw over meer vierkante meters worden verdeeld.

Conclusie

Het dak van een appartementencomplex is gemeenschappelijk, dus de VvE beslist er in de vergadering over. Voor veel VvE’s is coaten aantrekkelijk omdat het de levensduur van het bestaande dak met 10 tot 15 jaar verlengt tegen een fractie van de kosten van vervanging, zonder dat het onderhoudsfonds in één keer leeg is. Wilt u een offerte die u direct kunt agenderen, inclusief beoordeling of uw dak geschikt is? Vraag vrijblijvend een offerte aan.